LA FONCIERE NOYER : la valeur locative cadastrale, réduction de taxes foncières

Pour l'ensemble des quatre principale taxes un élément commun est à l'origine de la détermination de la base taxable : la valeur locative cadastrale.

La valeur locative cadastrale d'un immeuble correspond au loyer annuel théorique que produirait cet immeuble s'il était loué dans des conditions normales, à la date de référence retenue pour l'évaluation.

Elle est retenue pour le calcul des impôts locaux même lorsque l'immeuble n'est pas donné en location.

Le service du cadastre la détermine, à partir des loyers constatés sur le marché, selon différentes méthodes (étude des baux normaux, ou comparaison avec des locaux types choisis dans la commune) qui varient selon l'affectation de l'immeuble (habitation, commerce, ou industrie).

Elle est établie par le Centre des Impôts Fonciers (CDIF) et sert donc d'assiette pour les taxes foncières, des propriétés bâties et propriétés non bâties, pour la taxe d'habitation et pour une grande part de la taxe professionnelle.

La base de la taxe foncière pour les propriétés bâties est égal à 50% de la valeur locative. Celle de la taxe foncière pour les propriétés non bâties à 80% et celle de la taxe d'habitation à 100%.

On tient compte des caractéristiques du local au 1er janvier de l'année d'imposition. Celles-ci ont été déclarées par le propriétaire lors de la révision de 1970, ou lors de l'achèvement de la construction, s'il est postérieur. En cas d'évolution ultérieure, le classement est modifié, à la demande du contribuable, ou d'office par l'administration, avec le concours de la commission communale.

Dans chaque commune, chaque catégorie existante est illustrée par un ou plusieurs locaux de référence qui permettent de classer, par comparaison, les autres locaux.

Ces locaux de référence doivent correspondre autant que possible à toutes les catégories dans lesquelles peuvent être rangées les immeubles de la commune : affectation, situation, nature, importance, état d'entretien de la construction, aménagement.

Il existe des locaux de référence pour chaque nature de local (maison, appartement, local professionnel.)

Un tarif d'évaluation est fixé pour chaque catégorie et nature de local. Il a été déterminé à partir de l'étude des loyers pratiqués dans la commune au 1er janvier 1970.

La valeur locative d'un local ou d'un immeuble est obtenue en multipliant sa surface pondérée par un tarif au mètre carré dont le montant varie selon la catégorie dans laquelle le logement est classé.

Il faut donc successivement classer le local ou l'immeuble puis calculer sa surface pondérée.

Les locaux sont évalués par études des baux pour ceux loués à des conditions de prix normales, pour les autres, par comparaison ou appréciation directe. Pour les locaux qui étaient loués à un prix normal au 1er janvier 1970, la valeur locative est égale au loyer qui était pratiqué à cette date.

La méthode d'appréciation directe qui ne s'applique que lorsque les autres méthodes sont inapplicables comporte deux opérations : d'abord l'estimation de la valeur vénale de l'immeuble à la date de référence du 1er janvier 1970; ensuite la détermination du taux d'intérêts à appliquer à cette valeur vénale pour obtenir la valeur locative.

Toute construction nouvelle ou changement de consistance ou d'affectation doit être signalé au Cadastre par les propriétaires dans les 90 jours de la réalisation du changement. Cette obligation légale est souvent méconnue des contribuables. L'administration ne dispose quasiment d'aucun moyen de contrôle, ce qui contribue à amplifier l'écart entre les valeurs locatives fictives et la réalité du marché immobilier.

En fait depuis 1970 pour le bâti et depuis 1961 pour le non bâti, il n'y a pas eu de révision générale.

Dès lors, l'effet de l'application des coefficients de majoration forfaitaire annuelle a participé à l'aggravation de la différence existant entre les valeurs locatives taxables et la réalité économique.